La 3D réinvente l'estimation immobilière : rencontre avec Damien Rohmer

Entre découvertes scientifiques et applications concrètes, la modélisation 3D transforme notre façon d'estimer et de visualiser les biens immobiliers. Damien Rohmer, professeur d'informatique à l'École Polytechnique, nous dévoile les coulisses de cette révolution technologique. Directeur du laboratoire d'informatique de l'École Polytechnique (LIX) partenaire de longue date d'Homiwoo et responsable de l'équipe Vista, il met son expertise au service de projets innovants qui changent notre quotidien.

Qu’est-ce qu’un modèle 3D ?

Pour Damien Rohmer, c'est simple : un modèle 3D est « une représentation d'une forme dans un monde virtuel à trois dimensions ». Les représentations associées aux modèles 3D sont diverses, ont connu des évolutions majeures ces dernières années, et permettent d'améliorer toujours plus la visualisation d'espaces virtuels de manière réaliste, comme si nous y étions.

Fini le temps où l'on devait se contenter de plans 2D difficiles à interpréter. « Les plans traditionnels parlent surtout aux experts et pas toujours aux clients », explique le chercheur.

Une nouvelle façon de percevoir les espaces et leur fluidité

La 3D révolutionne notre façon de comprendre et d'évaluer un logement : « Contrairement aux plans 2D qui demandent un effort d'imagination, la modélisation nous plonge directement dans cet espace tel qu'il sera dans le futur » explique Damien Rohmer.

Cette immersion révèle instantanément des détails essentiels : l'encombrement d'une poutre au milieu du salon, la hauteur sous plafond variable d'une mezzanine ou l'aisance de circulation entre les pièces.

Un plan 3D permet aussi de mieux comprendre la distance réelle aux commodités. Estimer la distance à vol d’oiseau peut être très simple, mais l’objectif est de prévoir les obstacles tels que des escaliers à monter par exemple.

« La modélisation 3D pourrait même permettre de simuler des situations de vie réelles » indique le professeur : une famille avec enfants qui se croise dans un couloir, des personnes âgées qui circulent avec leurs aides à la mobilité, ou simplement plusieurs habitants qui se déplacent simultanément dans le logement. Ces analyses, issues des techniques utilisées pour la simulation de foules, pourraient quantifier objectivement la qualité pratique des espaces.

La lumière dans un modèle 3D, l’alliée précieuse de l'immobilier

La simulation d'éclairage est une technique qui calcule comment la lumière se comporte dans un environnement virtuel. Concrètement, Damien Rohmer explique que : « Les algorithmes reproduisent le trajet des rayons lumineux depuis leur source (soleil, lampes) jusqu'à leur interaction avec les différentes surfaces d'un espace ». Chaque matériau (bois, verre, tissu, béton) réagit différemment à la lumière : certains la réfléchissent, d'autres l'absorbent ou la laissent passer.

Dans un modèle 3D, ces propriétés sont encodées pour chaque surface. L'ordinateur calcule alors comment les rayons lumineux réagissent, créant ainsi une image réaliste de l'éclairage naturel ou artificiel. C'est ce qui permet de prévoir avec précision l'ambiance lumineuse d'une pièce avant même sa construction ou sa rénovation.

Mais l'intérêt va bien au-delà, car avec un modèle 3D, il est possible de modifier l'environnement virtuellement. La pièce sera-t-elle plus lumineuse si l’on abat ce mur ? Une fenêtre sera-t-elle utile à cet endroit ? Grâce à la simulation d’éclairage, il est possible de répondre à ces questions sans avoir à faire les travaux. Avec cette technologie, il est possible de simuler l’éclairage à différentes heures de la journée ou selon les saisons.

L'IA : de la génération de modèles aux propositions d'aménagement intelligent

L'intelligence artificielle transforme radicalement le domaine de la modélisation 3D appliquée à l'immobilier. Cette technologie permet désormais de générer des représentations complètes d'espaces à partir d'informations fragmentaires. En analysant des milliers de plans et de configurations d'appartements, les algorithmes d'IA sont capables d'identifier des patterns de règles implicites dans l'aménagement des espaces. « Aujourd'hui, avec quelques photos partielles et des informations basiques comme la superficie, on peut générer une représentation 3D complète et cohérente d'un appartement », s'enthousiasme le professeur.

L’intelligence artificielle ne se contente pas de répliquer des modèles existants, mais propose les solutions les plus probables et plausibles en tenant compte des normes de construction et des contraintes spatiales.

Cette approche par IA générative offre un gain de temps considérable par rapport aux méthodes traditionnelles de modélisation 3D qui nécessitent un travail manuel important. Elle permet également d'obtenir des modèles plus réalistes et personnalisés. Au-delà de la simple reconstruction, ces technologies permettent de suggérer des aménagements pour un espace donné ou de proposer des modifications pertinentes en fonction des préférences exprimées.

L'humain reste au cœur du processus

Comme dans tous les secteurs touchés par l’émergence de l'intelligence artificielle, le métier d'expert immobilier évolue plutôt qu'il ne disparaît. L'IA prend en charge certaines tâches autrefois fastidieuses, permettant aux professionnels de se concentrer sur des aspects à plus forte valeur ajoutée.

« L'IA touche des domaines que l'on pensait réservés aux humains, comme la notion de style ou de bon goût », explique Damien Rohmer. « À partir des bases de données de ce que les humains ont créé, elle est capable de recréer et de proposer des aménagements esthétiques et fonctionnels ».

Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives pour les professionnels de l'immobilier. L'expert devient un chef d’orchestre entre la technologie et le client, apportant sa compréhension des besoins humains que l'IA ne peut saisir pleinement. Il conserve son rôle de conseil stratégique, de validation technique et d'accompagnement personnalisé. Un client pourra bientôt visualiser lui-même l'impact d'un mur abattu ou d'une cuisine réagencée, mais aura toujours besoin d'un professionnel pour valider la faisabilité technique, anticiper les contraintes réglementaires ou suggérer des alternatives basées sur son expérience.

Une révolution pour l'estimation immobilière

À la croisée de la recherche scientifique et des applications pratiques, ces technologies de modélisation 3D transforment la façon de percevoir les espaces. Pour Damien Rohmer, c'est une opportunité passionnante de « contribuer à des sujets technologiques de pointe qui redéfinissent notre quotidien ».

L'estimation immobilière, longtemps basée sur des critères standardisés et des comparatifs de marché, entre désormais dans une nouvelle ère où la valeur d'un bien peut être appréciée avec une précision et une objectivité inédite. En révélant des qualités jusqu'alors difficilement quantifiables – luminosité optimale, fluidité de circulation, potentiel de réaménagement – la modélisation 3D enrichit considérablement les critères d'évaluation.

Pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, cette révolution technologique apporte une transparence et une équité supplémentaires lors de transactions immobilières.